Thương mại điện tử, logistics thúc đẩy nhu cầu thuê
Ông Dennis Yeo - Giám đốc Dịch vụ nhà đầu tư, Logistics và Công nghiệp châu Á - Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield cho hay, Đông Nam Á đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới khi đa dạng hóa chuỗi cung ứng trở thành một xu hướng mang tính cấu trúc, mà không phải là chu kỳ.
Khi nhu cầu tiếp tục mở rộng, các tài sản chất lượng cao sẽ gia tăng, đặc biệt tại những vị trí có kết nối tốt, đồng thời tạo cơ hội cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp có khả năng cung cấp các cơ sở logistics hiện đại, sẵn sàng cho tương lai và phù hợp với những yêu cầu vận hành cũng như công nghệ đang thay đổi.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên như một trong những thị trường logistics năng động nhất khi các nhà sản xuất đẩy nhanh quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng và mở rộng mạng lưới, phân phối trong khu vực.
Nhu cầu thuê gia tăng - được thúc đẩy bởi thương mại điện tử, hoạt động sản xuất và dòng chảy thương mại khu vực - bắt đầu thu hẹp diện tích trống của thị trường bất động sản công nghiệp, qua đó định vị Việt Nam nói riêng và khu vực Đông Nam Á nói chung trở thành một mắt xích ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Nghiên cứu của Cushman & Wakefield cho thấy, nhu cầu bất động sản công nghiệp tại châu Á - Thái Bình Dương tiếp tục được dẫn dắt bởi thương mại điện tử và sản xuất, trong đó Đông Nam Á hưởng lợi từ xu hướng khu vực hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất, khi các nhà sản xuất quốc tế đa dạng hóa hoạt động tại nhiều thị trường.
Các quốc gia như Việt Nam, Indonesia và Thái Lan đang ghi nhận hoạt động thuê bất động sản công nghiệp ngày càng sôi động, qua đó củng cố vai trò là những trung tâm trọng yếu cho cả sản xuất và phân phối.
Tại Việt Nam, đà tăng trưởng được hỗ trợ bởi hoạt động sản xuất, dòng vốn đầu tư định hướng xuất khẩu và sự mở rộng liên tục của tiêu dùng nội địa. Khi các nhà sản xuất đa dạng hóa chuỗi cung ứng trong khu vực, nhu cầu đối với không gian logistics và công nghiệp tại Việt Nam ngày càng tập trung vào các vị trí kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các cụm sản xuất.
Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, bao gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, các thị trường công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng sản xuất hiện hữu, quy mô tiêu dùng lớn và hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Tính đến cuối quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp đạt khoảng 36.400 ha, trong khi nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW) lần lượt đạt khoảng 6,8 triệu m2 và 6,6 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, đạt trên 90% đối với cả RBF và RBW, trong khi tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 74,8%.
| |
Các dự án hạ tầng quy mô lớn sẽ tái định hình luồng vận chuyển hàng hóa và hỗ trợ hình thành các hành lang phát triển mới. Ảnh: Dũng Minh. |
Trong khi đó, vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình, đang thu hút sự quan tâm nhờ ngành điện tử, sản xuất giá trị cao và dòng chảy thương mại xuyên biên giới.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 63% đối với đất khu công nghiệp, 86% với RBF và 82% với RBW. Riêng Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tối đa ở cả 3 loại hình bất động sản công nghiệp chủ chốt này.
Khẩu vị đầu tư thay đổi
Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, thị trường đang ghi nhận làn sóng mở rộng sự hiện diện cũng như gia nhập mới từ các doanh nghiệp sản xuất điện tử và công nghệ cao. Xu hướng này đang góp phần củng cố vai trò của Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Cùng với đó, tiêu chí lựa chọn địa điểm thay đổi từ việc coi vị trí là yếu tố cốt lõi sang cách tiếp cận toàn diện hơn, trong đó chất lượng cơ sở hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành khắt khe trở thành yếu tố quyết định.
Đồng thời, phân khúc kho xưởng phục vụ hàng hóa giá trị cao và thương mại xuyên biên giới cũng bước vào giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ, với các tiêu chuẩn phát triển ngày càng tiệm cận quốc tế để đáp ứng tốt hơn yêu cầu ngày càng cao từ các nhà sản xuất và đơn vị vận hành logistics.
Còn theo Savills, Việt Nam đang chuyển dịch từ mô hình sản xuất dựa trên chi phí sang mở rộng quy mô, ứng dụng công nghệ và gia tăng giá trị, thể hiện rõ ở nhiều ngành công nghiệp chủ chốt.
Trong năm 2025, hoạt động sản xuất duy trì đà tăng trưởng, với sản xuất công nghiệp tiến gần mức 2 chữ số. Đồng thời, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn duy trì ổn định, bất chấp những biến động của kinh tế toàn cầu.
“Những diễn biến này cho thấy hệ sinh thái công nghiệp tại Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với chuỗi cung ứng ngày càng hoàn thiện, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và khung pháp lý rõ ràng.
Khi hoạt động sản xuất trở nên tinh vi hơn, nhu cầu về hạ tầng công nghiệp hiện đại, hệ thống phân phối và năng lực chuỗi cung ứng cũng gia tăng để hỗ trợ giai đoạn tăng trưởng tiếp theo”, ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam nhấn mạnh.
Theo đại diện Savills, đà tăng trưởng của thị trường sẽ tiếp tục được củng cố trong năm 2026. Các cơ chế, chính sách hỗ trợ các ngành giá trị cao được kỳ vọng sẽ thu hút thêm dòng vốn đầu tư chất lượng. Những yếu tố này đang góp phần củng cố vị thế cạnh tranh trong khu vực, khi Việt Nam tiếp tục chuyển dịch sang các hoạt động sản xuất tiên tiến và chuỗi cung ứng ngày càng ứng dụng công nghệ.
Tại phía Bắc, hoạt động công nghiệp trong các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn và sản xuất giá trị cao đang được thúc đẩy bởi các khoản đầu tư liên tục vào cảng biển, đường cao tốc và mạng lưới logistics.
Còn phía Nam, các dự án hạ tầng quy mô lớn được kỳ vọng sẽ tái định hình luồng vận chuyển hàng hóa và hỗ trợ hình thành các hành lang phát triển mới. Việc hoàn thiện các tuyến giao thông trọng điểm sẽ giúp tăng cường kết nối liên vùng và nâng cao hiệu quả lưu chuyển hàng hóa giữa các khu vực, thị trường.