Vốn ngoại mua quyền vận hành
Làn sóng đầu tư vào logistics, kho vận, trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp và hạ tầng số đang cho thấy, Việt Nam không còn chỉ là một công xưởng sản xuất. Quốc gia này đang từng bước trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng khu vực, nơi giá trị không chỉ nằm ở năng lực sản xuất, mà còn ở khả năng vận hành, kết nối và quản trị dòng chảy hàng hóa.
Sự chuyển dịch đó được phản ánh rõ nét qua các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) và tái cấu trúc sở hữu diễn ra liên tục trong thời gian gần đây. Đầu năm nay, thị trường logistics chứng kiến một thương vụ đáng chú ý khi CJ Logistics mua lại toàn bộ phần vốn còn lại trong liên doanh với Gemadept để nắm quyền sở hữu 100% mảng logistics hợp đồng (contract logistics).
Thoạt nhìn, đây chỉ là một giao dịch giữa hai đối tác lâu năm. Tuy nhiên, dưới góc độ đầu tư, thương vụ cho thấy, xu hướng ngày càng rõ nét: các tập đoàn quốc tế muốn kiểm soát trực tiếp hệ thống kho vận, trung tâm phân phối và chuỗi cung ứng tại Việt Nam thay vì chỉ tham gia thông qua mô hình liên doanh. Sau giao dịch, CJ Logistics tập trung toàn lực vào mảng logistics và trung tâm phân phối, trong khi Gemadept tiếp tục phát triển lĩnh vực cảng biển và vận tải biển - những ngành được kỳ vọng hưởng lợi trực tiếp từ tăng trưởng thương mại và xuất nhập khẩu trong dài hạn.
Việt Nam đang từng bước chuyển mình thành trung tâm chuỗi cung ứng của khu vực, nơi sản xuất, logistics, dữ liệu, hạ tầng và công nghệ không còn là những mảnh ghép riêng lẻ, mà đang kết nối thành một hệ sinh thái tăng trưởng mới.
Xu hướng này cũng xuất hiện trong lĩnh vực hạ tầng năng lượng. Tập đoàn Nebula Energy (Hoa Kỳ), thông qua công ty con AG&P LNG, đã hoàn tất việc mua lại 51% cổ phần còn lại tại Cảng LNG Cái Mép từ Hải Linh, nâng tỷ lệ sở hữu lên 100%. Thương vụ giúp AG&P LNG toàn quyền kiểm soát một trong số ít kho cảng LNG tại Việt Nam đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý cho hoạt động nhập khẩu khí hóa lỏng. Với công suất giai đoạn I đạt 3 triệu tấn mỗi năm và khả năng mở rộng lên 6 triệu tấn, dự án được xem là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng nhiên liệu cho các dự án điện khí khu vực phía Nam.
Không chỉ các tập đoàn Mỹ hay Hàn Quốc, nhà đầu tư từ Nhật Bản, Singapore và Trung Quốc cũng đang gia tăng hiện diện tại Việt Nam thông qua các dự án logistics, kho vận và bất động sản công nghiệp. Nhiều doanh nghiệp logistics Trung Quốc như BEST, SF Express hay J&T Express đã sớm đầu tư hệ thống kho hàng, trung tâm phân loại tự động nhằm đón đầu làn sóng thương mại điện tử xuyên biên giới.
Những động thái này cho thấy, dòng vốn ngoại không còn nhìn Việt Nam đơn thuần là điểm đến sản xuất chi phí thấp. Thay vào đó, họ đang đặt cược vào giai đoạn phát triển tiếp theo của nền kinh tế, nơi lợi thế cạnh tranh được quyết định bởi chất lượng hạ tầng logistics, năng lực dữ liệu, mức độ tự động hóa và khả năng kết nối chuỗi cung ứng.
Đằng sau các thương vụ M&A là sự cải thiện mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và công nghiệp. Tại miền Nam, các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3, metro số 2 và cầu Phú Mỹ 2 đang mở rộng dư địa phát triển cho các trung tâm logistics quy mô lớn. Trong khi đó, tại miền Bắc, mạng lưới Vành đai 4 vùng Thủ đô, cao tốc Bắc - Nam phía Đông cùng các tuyến kết nối cảng Lạch Huyện đang giúp tăng cường liên kết giữa các cực công nghiệp và nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng.
Theo JLL, ba yếu tố đang thúc đẩy dòng vốn M&A vào lĩnh vực logistics.
Thứ nhất, là nhu cầu ngày càng lớn từ thương mại điện tử và ngành phân phối, kéo theo yêu cầu cao hơn đối với kho bãi hiện đại và trung tâm xử lý hàng hóa.
Thứ hai, chi phí đất tại các khu công nghiệp đã phát triển tăng mạnh, trong khi mô hình logistics hiện đại đòi hỏi quỹ đất lớn, thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh.
Thứ ba, các tiêu chuẩn vận hành ngày càng khắt khe về công nghệ, tự động hóa và ESG đang buộc doanh nghiệp phải nâng cấp tài sản và tái cơ cấu danh mục đầu tư.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam dự báo, giai đoạn tháng 8 - 9/2026 có thể trở thành điểm nóng của thị trường M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi hơn và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh.
Khi các tập đoàn điện tử, công nghệ cao, bán dẫn và thiết bị công nghiệp liên tục mở rộng hiện diện, nhu cầu của họ không còn dừng lại ở đất công nghiệp hay nhà xưởng.
Điều họ cần là một hệ sinh thái vận hành hoàn chỉnh gồm kho bãi, trung tâm phân phối, cảng biển, vận tải đa phương thức, hạ tầng dữ liệu và công nghệ quản lý chuỗi cung ứng.
Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam đang nổi lên là một trong những thị trường logistics tăng trưởng năng động nhất Đông Nam Á nhờ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu.
Các doanh nghiệp sản xuất hiện ưu tiên những vị trí có khả năng kết nối trực tiếp với cảng biển, sân bay, cao tốc và các cụm công nghiệp quy mô lớn. Tiêu chí lựa chọn địa điểm cũng đã thay đổi đáng kể.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến chất lượng hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành quốc tế.
Điều đó cho thấy, các nhà đầu tư không còn đơn thuần đi tìm quỹ đất công nghiệp. Họ đang tìm kiếm năng lực vận hành chuỗi cung ứng.
Khi AI bước vào kho hàng
Nếu như ở giai đoạn trước, lợi thế cạnh tranh nằm ở vị trí và diện tích kho bãi thì hiện nay, công nghệ đang trở thành yếu tố quyết định.
Theo Savills World Research, áp lực từ căng thẳng địa chính trị, biến động thương mại, chi phí lao động gia tăng và yêu cầu tối ưu vận hành đang thúc đẩy doanh nghiệp đẩy mạnh tự động hóa và ứng dụng AI trong logistics.
Robot phân loại hàng hóa, hệ thống lưu trữ tự động, quản lý tồn kho bằng AI hay nền tảng phân tích dữ liệu theo thời gian thực đang dần trở thành tiêu chuẩn mới. Bởi vậy, khái niệm kho bãi đang được thay thế bằng hạ tầng logistics thông minh.
Theo Savills Việt Nam, nền kinh tế đang dịch chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa vào chi phí sang mô hình dựa trên công nghệ, quy mô và giá trị gia tăng cao hơn. Quá trình này kéo theo nhu cầu ngày càng lớn đối với trung tâm dữ liệu, hạ tầng số và các tài sản logistics thế hệ mới.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng việc phát triển hạ tầng giao thông cùng sự mở rộng của hạ tầng số và trung tâm dữ liệu sẽ tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng công nghiệp tiếp theo của Việt Nam.
Một xu hướng khác đang thu hút sự chú ý là sự hiện diện ngày càng mạnh mẽ của các doanh nghiệp logistics Trung Quốc.
BEST, SF Express và J&T Express liên tục mở rộng hệ thống kho hàng, trung tâm phân loại tự động và mạng lưới giao nhận trên khắp Việt Nam.
Trong đó, kho ngoại quan dành cho thương mại điện tử được xem là một “vũ khí chiến lược”. Hàng hóa được lưu trữ sẵn trong kho và chỉ hoàn tất thủ tục hải quan khi phát sinh đơn hàng, giúp rút ngắn thời gian giao hàng và giảm chi phí vận hành.
Nhiều tập đoàn toàn cầu như Amazon đã áp dụng mô hình này tại nhiều thị trường. Tuy nhiên, tại Việt Nam, khung pháp lý cho kho ngoại quan phục vụ thương mại điện tử vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.
Điều đó đồng nghĩa cuộc cạnh tranh trong tương lai sẽ không chỉ là ai sở hữu nhiều kho hơn, mà là ai xây dựng được hệ sinh thái logistics hiện đại và hiệu quả hơn.
Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng và kho xây sẵn tại nhiều vùng kinh tế trọng điểm đã vượt ngưỡng 90%.
Tại miền Bắc, Hà Nội, Hải Phòng và các trung tâm công nghiệp lớn tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao nhờ làn sóng đầu tư vào điện tử, bán dẫn và công nghệ cao.
Đáng chú ý, Hải Phòng đang nổi lên như một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của dòng vốn FDI mới. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội chia sẻ, thành phố sở hữu lợi thế hiếm có khi kết hợp cảng nước sâu, sân bay quốc tế, mạng lưới cao tốc kết nối Hà Nội và cửa khẩu Trung Quốc, cùng hệ sinh thái khai thác cảng và logistics đã hình thành tương đối hoàn chỉnh. Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư xem Hải Phòng là “cửa ngõ logistics” mới của miền Bắc.
Đối với giới đầu tư dài hạn, cơ hội hiện không chỉ nằm ở đất khu công nghiệp hay nhà xưởng xây sẵn. Những lĩnh vực như trung tâm dữ liệu, kho vận tự động, logistics phục vụ thương mại điện tử, hạ tầng kết nối cảng biển, trung tâm phân phối và các khu logistics tích hợp đang nổi lên như những phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng toàn cầu.