“Điều kiện đủ” cho khu công nghiệp thế hệ mới

Chủ đầu tư chủ động nâng chuẩn

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, thay vì công bố dự án mới hay nhấn mạnh lợi thế về quỹ đất, lãnh đạo Tập đoàn Becamex dành phần lớn thời lượng để nói về một chiến lược tái định hình mô hình phát triển khu công nghiệp.

Theo đó, giai đoạn tới sẽ không chỉ mở rộng diện tích cho thuê, mà còn xây dựng các khu công nghiệp thế hệ mới theo hướng tích hợp công nghiệp với đô thị, logistics, hạ tầng giao thông, trung tâm đổi mới sáng tạo và năng lượng sạch.

Ông Phạm Ngọc Thuận - Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn cho biết, Becamex đang triển khai song song 2 hướng đi: Một là, chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu theo mô hình khu công nghiệp sinh thái, giúp doanh nghiệp thứ cấp đáp ứng yêu cầu giảm phát thải và các tiêu chuẩn phát triển bền vững; hai là, phát triển các khu công nghiệp thế hệ mới gắn với khu công nghệ cao, khu công nghệ số, logistics và các khu đô thị nhằm hình thành hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh, thay vì chỉ cung cấp mặt bằng công nghiệp.

Không dừng ở hạ tầng trong hàng rào khu công nghiệp, Becamex còn mở rộng đầu tư sang các công trình kết nối liên vùng. Doanh nghiệp này đang nghiên cứu phát triển mô hình TOD công nghiệp - đô thị - dịch vụ dọc tuyến đường sắt Bàu Bàng - Chơn Thành - Cái Mép, đồng thời đầu tư hệ thống logistics và giao thông nhằm rút ngắn thời gian lưu chuyển hàng hóa.

Ở tầm nhìn dài hạn, Becamex đặt mục tiêu phát triển khoảng 30 khu công nghiệp thế hệ mới tại 19 địa phương trên cả nước, cùng với đó là đầu tư vào trung tâm dữ liệu, năng lượng tái tạo và các trung tâm đổi mới sáng tạo để đón đầu các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và sản xuất thông minh.

Sự thay đổi trong chiến lược của Becamex không phải là trường hợp cá biệt. Trên thị trường, nhiều nhà phát triển khu công nghiệp khác cũng chủ động tái định vị mô hình phát triển để đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của các tập đoàn sản xuất toàn cầu.

Đơn cử, BW Industrial lựa chọn nâng cấp hạ tầng theo hướng phục vụ các ngành công nghiệp công nghệ cao và kinh tế số. Doanh nghiệp này liên tục mở rộng đầu tư vào hệ thống điện, điện mặt trời áp mái, trung tâm logistics và hạ tầng phục vụ trung tâm dữ liệu quy mô lớn.

Cùng xu hướng đó, VSIP đang phát triển thế hệ khu công nghiệp mới theo hướng tích hợp công nghiệp, đô thị và dịch vụ, ứng dụng công nghệ thông minh trong quản lý năng lượng, nước, chất thải và vận hành hạ tầng. Các dự án mới của VSIP được định vị để thu hút các ngành điện tử, bán dẫn, công nghệ cao và sản xuất xanh, thay vì chỉ mở rộng quy mô quỹ đất như trước đây.

Tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp giai đoạn tới sẽ không còn được đo bằng diện tích đất cho thuê hay tỷ lệ lấp đầy, mà là khả năng đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của các ngành công nghiệp giá trị gia tăng.

Tại phía Bắc, DEEP C đã chuyển trọng tâm từ phát triển hạ tầng khu công nghiệp truyền thống sang mô hình khu công nghiệp sinh thái (Eco-Industrial Park). Theo lãnh đạo DEEP C, nếu như trước đây vị trí là yếu tố quyết định khi thu hút nhà đầu tư, thì nay các doanh nghiệp FDI ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững trong suốt vòng đời dự án.

Trong một động thái khác, chủ đầu tư Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (SHINEC) đã ký kết hợp tác với Công ty cổ phần Tiên Thanh nhằm phát triển Khu công nghiệp Tiên Thanh theo mô hình khu công nghiệp sinh thái - tuần hoàn - bền vững.

Dự án không chỉ phát triển hạ tầng công nghiệp, mà còn xây dựng hệ sinh thái cộng sinh giữa các doanh nghiệp, thúc đẩy tái sử dụng tài nguyên, giảm phát thải, ứng dụng năng lượng tái tạo và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Đây cũng là mô hình SHINEC đang từng bước nhân rộng từ thành công của Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền tại Hải Phòng sang nhiều địa phương khác như Cần Thơ, Gia Lai...

Khi khách thuê viết lại “luật chơi”

Dù lựa chọn hướng đi khác nhau, nhưng điểm chung của các nhà phát triển khu công nghiệp hiện tại là đều đang dịch chuyển từ mô hình “cho thuê đất công nghiệp” sang “xây dựng hệ sinh thái sản xuất” khi làn sóng FDI thế hệ mới đang đặt ra những tiêu chuẩn hoàn toàn khác so với trước đây.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhà đầu tư hiện nay có thể không cần diện tích đất quá lớn, nhưng yêu cầu rất cao về chất lượng hạ tầng, nguồn điện và nước ổn định, tiêu chuẩn phát triển xanh, cũng như khả năng kết nối chuỗi cung ứng.

“Nếu như trước đây, các dự án đầu tư chủ yếu thuộc nhóm thâm dụng lao động, thì nay phần lớn nhà đầu tư hướng đến các ngành công nghệ cao, điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu hay sản xuất thông minh. Những ngành này không cần lượng lao động quá lớn, nhưng đòi hỏi nhân lực có tay nghề, khả năng đào tạo nhanh, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật vận hành ổn định. Vì vậy, vị trí địa lý hay giá thuê không còn là yếu tố quyết định.Thay vào đó, doanh nghiệp FDI quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối giao thông, logistics, năng lượng, cũng như các dịch vụ hỗ trợ giúp nhà máy có thể vận hành hiệu quả ngay sau khi đi vào hoạt động”, bà Trang nói.

Diễn biến trên thị trường cho thấy, xu hướng này ngày càng rõ nét khi giá thuê đất công nghiệp tại TP.HCM duy trì khoảng 188 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê, cao nhất khu vực phía Nam. Mặt bằng giá thuê cao, nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn đạt khoảng 70-73%, phản ánh nhu cầu của các doanh nghiệp công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và logistics duy trì sự tích cực.

Dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Không chỉ tăng về quy mô, dòng vốn FDI còn chuyển mạnh sang các lĩnh vực công nghệ lõi và hạ tầng số. Minh chứng là hàng loạt dự án quy mô lớn trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu và AI được cấp phép tại Khu Công nghệ cao TP.HCM.

Ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp giai đoạn tới sẽ không còn được đo bằng diện tích đất cho thuê hay tỷ lệ lấp đầy, mà là khả năng đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của các ngành công nghiệp giá trị gia tăng.

Bởi vậy, cuộc cạnh tranh của các khu công nghiệp cũng đang được định hình lại. Lợi thế sẽ không còn thuộc về những chủ đầu tư sở hữu nhiều quỹ đất nhất, mà là những đơn vị có khả năng kiến tạo một hệ sinh thái sản xuất hiện đại, linh hoạt và bền vững - nền tảng để các doanh nghiệp toàn cầu vận hành hiệu quả và phát triển dài hạn tại Việt Nam.

Việt Dũng