Hiệu quả kinh doanh suy giảm
Bức tranh tài chính quý I/2026 của không ít doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phủ gam màu trầm, khi khó khăn từ thị trường chưa thực sự được tháo gỡ, trong khi áp lực nội tại ngày càng bộc lộ rõ nét. Lãi suất dù đã hạ nhiệt so với giai đoạn trước nhưng vẫn ở mức cao, khiến chi phí vốn giảm không đáng kể. Đồng thời, thanh khoản thị trường còn yếu, tâm lý người mua vẫn duy trì trạng thái thận trọng.
Tại Công ty cổ phần Đầu tư LDG (Đầu tư LDG, mã LDG), khó khăn không chỉ đến từ thị trường mà còn xuất phát từ chính cấu trúc doanh nghiệp. Một trong những vấn đề đáng chú ý là cơ cấu cổ đông phân tán, khiến việc tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên gặp trở ngại. Theo báo cáo thường niên năm 2025, Đầu tư LDG chỉ có một cổ đông lớn nắm giữ 7,1% vốn điều lệ, trong khi 92,9% còn lại thuộc về các cổ đông nhỏ lẻ. Với cấu trúc này, doanh nghiệp thiếu một nhóm cổ đông đủ mạnh để đóng vai trò chi phối, dẫn tới việc thông qua các quyết sách quan trọng trở nên khó khăn hơn.
Trong bối cảnh đó, Đầu tư LDG đã công bố thành lập Hội đồng chiến lược trực thuộc Hội đồng quản trị do ông Nguyễn Khánh Hưng làm Chủ tịch nhằm tăng cường định hướng phát triển. Tuy nhiên, những thay đổi về tổ chức vẫn cần thêm thời gian để phát huy hiệu quả.
Về tình hình kinh doanh, trong quý I/2026, Đầu tư LDG không ghi nhận doanh thu, trong khi phát sinh hàng bán bị trả lại 9,8 tỷ đồng. Cùng với áp lực chi phí, doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ 16,3 tỷ đồng, dù mức lỗ đã giảm so với cùng kỳ.
Nhìn lại năm 2024, Đầu tư LDG ghi nhận doanh thu 185,1 tỷ đồng nhưng hàng bán bị trả lại lên tới 358,3 tỷ đồng. Sang năm 2025, doanh thu tăng lên 417,5 tỷ đồng, trong khi hàng bán bị trả lại giảm còn 14,5 tỷ đồng. Dù vậy, việc hàng bán trả lại ở mức cao trong giai đoạn trước vẫn ảnh hưởng đáng kể tới hiệu quả kinh doanh cũng như dòng tiền của doanh nghiệp.
Tính đến cuối quý I/2026, Đầu tư LDG ghi nhận lỗ lũy kế 1.268,6 tỷ đồng, tương đương 49,37% vốn điều lệ. Đáng chú ý, trong quý đầu năm, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp âm tới 1.577 tỷ đồng, cao hơn mức âm 956,3 tỷ đồng từng ghi nhận trong năm 2021.
Thời điểm cuối quý I, Đầu tư LDG có lượng tiền mặt 5 tỷ đồng, trong khi tổng dư nợ vay là 734,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 57% vốn chủ sở hữu; nợ quá hạn trong khoản phải trả khác chưa thanh toán là 794,7 tỷ đồng, tăng 18,2 tỷ đồng so với đầu năm.
Trước đó, đơn vị kiểm toán đã đưa ra ý kiến nhấn mạnh về khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp. Theo đó, khả năng duy trì hoạt động của Đầu tư LDG phụ thuộc lớn vào việc thanh toán, gia hạn hoặc tái cấu trúc các khoản nợ đến hạn, cũng như khả năng tạo ra dòng tiền đủ để duy trì hoạt động kinh doanh trong ngắn hạn.
Nếu như Đầu tư LDG đối diện với “bài toán kép” từ nội tại và thị trường, thì Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Địa ốc Hoàng Quân, mã HQC) lại cho thấy câu chuyện khác về hiệu quả kinh doanh thấp kéo dài, trong đó hàng bán bị trả lại là một trong những yếu tố đáng chú ý.
Trong quý I/2026, Địa ốc Hoàng Quân ghi nhận tổng doanh thu 15 tỷ đồng, tuy nhiên hàng bán bị trả lại lên tới 9,8 tỷ đồng, tương ứng 65,3% tổng doanh thu. Điều này khiến doanh thu thuần giảm còn 5,2 tỷ đồng, tương đương mức giảm 89,3% so với cùng kỳ.
Tình trạng này không phải mới xuất hiện. Năm 2024, doanh thu của Địa ốc Hoàng Quân đạt 345,7 tỷ đồng nhưng hàng bán bị trả lại lên tới 412,2 tỷ đồng. Sang năm 2025, doanh thu đạt 147,4 tỷ đồng, trong khi hàng trả lại vẫn ở mức cao 77,9 tỷ đồng. Việc hàng bán bị trả lại đã ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng doanh thu cũng như hiệu quả hoạt động. Theo đó, các chỉ số sinh lời của doanh nghiệp liên tục ở mức thấp hơn trung bình ngành. Riêng năm 2025, ROA đạt 0,74%, trong khi trung bình ngành là 3,95%; ROE đạt 1,3%, thấp hơn nhiều so với mức 14,47% của ngành.
Dù vậy, năm 2026, Địa ốc Hoàng Quân đặt mục tiêu tăng trưởng với kế hoạch doanh thu 1.200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 90 tỷ đồng, tăng 28,2% so với thực hiện năm 2025.
Thiếu dự án mới, doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư tài chính
Khó khăn của một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay mang tính đa chiều, từ thị trường, tài chính đến nội tại doanh nghiệp.
Khác với Đầu tư LDG và Địa ốc Hoàng Quân, khó khăn của Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (Nhà Đà Nẵng, mã NDN) đến từ việc thiếu hụt nguồn dự án mới, trong khi doanh nghiệp có xu hướng gia tăng đầu tư tài chính.
Trong quý I/2026, Nhà Đà Nẵng ghi nhận doanh thu 16,9 tỷ đồng, tăng 240,7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, doanh nghiệp lại báo lỗ 0,6 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lãi 44,9 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tăng trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán thay vì hoàn nhập như cùng kỳ.
Thực tế, quy mô đầu tư chứng khoán của Nhà Đà Nẵng đã gia tăng đáng kể. Tính đến cuối quý I/2026, danh mục này đạt 600,4 tỷ đồng, tăng 54,3% so với đầu năm và chiếm khoảng 26% tổng tài sản. Trong phần thuyết minh báo cáo tài chính, doanh nghiệp cho biết đã tăng đầu tư vào cổ phiếu GEX từ 21,8 tỷ đồng lên 51,6 tỷ đồng; MBB từ 16,1 tỷ đồng lên 66 tỷ đồng; VPB từ 0 đồng lên 75,3 tỷ đồng; VHM từ 70,9 tỷ đồng lên 95,1 tỷ đồng…
Mô hình phát triển của Nhà Đà Nẵng mang tính chu kỳ, với đặc điểm mỗi giai đoạn tập trung triển khai một dự án. Doanh nghiệp từng ghi dấu với các dự án The Monarchy – Block A và Block B, nhưng kể từ sau khi hoàn thành Block B vào năm 2020 đến nay vẫn chưa có thêm dự án mới đủ điều kiện triển khai.
Dù đã công bố kế hoạch cho các dự án như Paracel hay dự án 13 Nguyễn Chí Thanh tại Đà Nẵng, tiến độ thực hiện vẫn chưa có nhiều chuyển biến rõ rệt. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp lựa chọn tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi để đầu tư vào thị trường chứng khoán như một kênh tạo lợi nhuận ngắn hạn.
Tuy nhiên, chiến lược này từng mang lại thua lỗ cho Công ty. Cụ thể, năm 2022, Nhà Đà Nẵng ghi nhận khoản lỗ kỷ lục 143 tỷ đồng, chủ yếu do hoạt động đầu tư tài chính.
Trong bối cảnh các dự án mới chưa thể triển khai, khoảng trống doanh thu từ bất động sản được dự báo sẽ còn kéo dài. Với chu kỳ phát triển dự án thông thường từ 1,5-2 năm, các dự án mới phải đến năm 2028 mới có thể ghi nhận doanh thu. Điều này đồng nghĩa kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong ngắn hạn vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến của thị trường tài chính.
Có thể thấy, khó khăn của một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay mang tính đa chiều, từ thị trường, tài chính đến nội tại doanh nghiệp. Trong đó, hàng bán bị trả lại không chỉ là vấn đề kế toán, mà còn phản ánh sức cầu thị trường còn yếu và niềm tin người mua chưa thực sự phục hồi.