Đây không phải là ‘giải cứu’ thị trường BĐS mà là sự can thiệp hợp lý của Nhà nước vào thị trường”. Đó là đánh giá của ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tại buổi Tọa đàm về thị trường BĐS do Báo Đầu tư tổ chức tại Hà Nội ngày 9/5.
Từ câu chuyện “rơi tự do”…
Các đại biểu tham dự tọa đàm đặc biệt chú ý đến ý kiến của ông Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính trị thế giới, khi cho rằng, giá BĐS tại nước ta trong 10 năm gần đây đã tăng lên 10 lần. Lý do cơ bản cho sự tăng giá phi lý này là tình trạng dòng vốn đầu cơ ào ạt đổ vào thị trường này với hy vọng thu lời nhanh do giá leo thang hàng ngày.
“Dường như thị trường BĐS đã được thả nổi bùng phát và thậm chí còn được chính quyền các cấp hỗ trợ cho sự bùng phát đó bằng việc phê duyệt các quy hoạch, cấp phép,...”, ông Lược nói và cho rằng, hậu quả là cung vượt quá xa cầu thực tế và bong bong BĐS nổ là điều khó tránh khỏi.
Ở một góc nhìn khác, GS. TS Nguyễn Mại, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư, Chủ tịch Hiệp hội DN FDI nhìn nhận, việc phát triển ồ ạt nhiều dự án đô thị, nhà ở thời gian qua và việc để đóng băng quá dài thị trường BĐS Việt Nam một phần bắt nguồn từ chính sách quá thoáng trước đó và các khoản tín dụng ngân hàng khá lớn đổ vào các DN BĐS và nhà đầu cơ.
Dẫn chứng về câu chuyện học thuyết “rơi tự do” của các nền kinh tế lớn như Mỹ, Anh Quốc vào những năm cuối thế kỷ trước đã thất bại như thế nào, ông Mại cho rằng, quan điểm Nhà nước không nên bơm tiền để cứu các DN BĐS vì họ đã “ăn đủ” là rất phiến diện, không thấy rằng thị trường BĐS vừa là kinh tế, vừa là xã hội, vì thế không thể để mặc thị trường tự điều tiết theo “bàn tay vô hình”.
Ông Mại chỉ ra rằng, về kinh tế, việc để quá lâu tình trạng hàng chục ngàn căn hộ, hàng vạn biệt thự bỏ hoang gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực của đất nước, trong khi có thể và cần phải giải quyết nhanh hơn, hiệu quả hơn. Về vấn đề xã hội, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người, chính sách nhà ở là một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước.
“Từ các lập luận trên đây, tôi cho rằng, Chính phủ, DN và người tiêu dùng cần chung tay, góp phần khắc phục khiếm khuyết đã bộc lộ trong quá trình phát triển nóng và tình trạng đóng băng quá lâu thị trường BĐS bằng giải pháp đồng bộ”, ông Mại nói và kiến nghị các giải pháp sau: Hoàn thiện thể chế liên quan đến thị trường BĐS; bằng các quy định của Nhà nước để loại trừ yếu tố đầu cơ trên thị trường; không chỉ là xử lý nợ xấu trong BĐS mà quan trọng hơn là cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại theo hướng khắc phục khe hở về thể chế, tạo nên mối liên kết nội bộ giữa ngân hàng với DN, làm minh bạch hóa các khoản tín dụng BĐS…
…đến việc cần một “bà đỡ tốt”
Nhiều người nói rằng Nghị quyết 02 là văn bản giải cứu thị trường BĐS, nhà đầu tư BĐS, nhưng theo ông Võ, nói như vậy là chưa đúng.
“Chúng ta phải xem đây là sự can thiệp cần thiết của Nhà nước vào thị trường, trong đó một dung lượng khá lớn của chính sách tập trung vào giải quyết nhà ở cho người lao động. Mục tiêu của Nghị quyết không chỉ tập trung cho các DN, mà nhằm bảo đảm tìm lối ra cho mọi khó khăn của nền kinh tế”, ông Võ nói và cho rằng, để thực hiện tốt Nghị quyết 02, các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương cũng như địa phương cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thị trường BĐS đang yếu ớt hiện nay.
“Chúng ta hãy xem khủng hoảng thị trường BĐS hiện nay như đang trong cơn đau sinh nở, một mầm non BĐS mới khỏe mạnh sắp xuất hiện. Nghị quyết 02 như một phương án ‘đỡ đẻ’ tốt, bà đỡ cụ thể là các cơ quan quản lý nhà nước và các cán bộ quản lý nhà nước. Nếu bà đỡ làm tốt nghiệp vụ thì thị trường BĐS mới có cơ hội khỏe mạnh trong tương lai”, ông Võ ví von.
Tham gia tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng Ngân hàng nhà nước (NHNN) cho biết, trong điều kiện tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm 2013 gặp khó khăn, thì lĩnh vực BĐS vẫn duy trì được mức tăng trưởng hợp lý. Cụ thể, dư nợ cho vay BĐS đến 31/3/2013 đạt 230.951 tỷ đồng, tăng 1,1% so với cuối năm 2012; một số địa phương có mức tăng khá như Đà Nẵng (tăng 11,8%), Hà Nội (tăng 3,4%), TP. HCM (tăng 2,5%)...
Sắp ban hành thông tư hướng dẫn gói tín dụng 30.000 tỷ đồng
Tại cuộc tọa đàm, ông Mạnh cho biết, NHNN vừa phối hợp với Bộ Xây dựng hoàn thiện Thông tư quy định chính sách cho vay nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ và dự kiến sẽ ký ban hành trong một vài ngày tới. Theo đó, NHNN yêu cầu dành khoảng 30.000 tỷ đồng để cho vay các đối tượng là cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, đối tượng thu nhập thấp để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội cũng như là các DN xây dựng các loại nhà ở này, với lãi suất thấp (6%/năm) và thời hạn dài (khoảng 10 năm đối với cá nhân, hộ gia đình và 5 năm đối với DN).
Trong khi đó, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng cũng đã hoàn tất dự thảo Thông tư quy định về đối tượng và điều kiện được vay để thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội và mua, thuê nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. “Hiện dự thảo thông tư này đã được đặt lên bàn bộ trưởng”, ông Thiện nói. Nếu được ban hành, đây là thông tư thứ hai của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ liên quan đến BĐS.
“Cần thêm chính sách của Nhà nước để hạ giá thành sản phẩm BĐS”
| |
| Ông Phan Trường Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty HUD3 |
Tôi cho rằng việc Nhà nước hỗ trợ DN và người dân với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để cho vay với lãi suất ưu đãi 6%/năm chưa thể giải quyết cơ bản những khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay, vì nó không giúp cho giá thành BĐS giảm xuống thêm.
Hiện có 6 yếu tố cấu thành giá của sản phẩm BĐS gồm: chi phí xây dựng dự án; chi phí phê duyệt dự án; chi phí nguyên vật liệu; tiền sử dụng đất; tiền thuế và cuối cùng là lãi vay ngân hàng, trong đó lãi vay ngân hàng chỉ chiếm không quá 10% giá BĐS. Trong khi đó, chi phí cho những việc như xây dựng dự án; phê duyệt dự án; tiền sử dụng đất lại chiếm đến 50 - 60% tổng giá thành sản phẩm, và chỉ có thể giải quyết được bằng những chính sách của Nhà nước như quy định lại các mức phí cho phù hợp, giảm giá tiền sử dụng đất xuống thấp hơn. Có như vậy, giá BĐS mới có thể giảm xuống thêm nữa và sớm tiệm cận với thu nhập bình quân của người dân, lúc đó thị trường BĐS mới có khả năng phục hồi trở lại.
Người mua nhà hiện nay là những người có nhu cầu ở thực
| |
| Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội |
Đứng trên cảm nhận là người trực tiếp giới thiệu, bán sản phẩm, hai quý trở lại đây, chúng tôi rất bận khi nhận được nhiều yêu cầu thực hiện, phân tích nghiên cứu, tư vấn. Khách hàng hiện nay đã tính toán rất kỹ trước khi quyết định mua nhà hay không. Do đó, cách bán hàng cũng phải cụ thể hơn. Đơn cử, khi tư vấn, giới thiệu sản phẩm, cần đưa ra các thông tin cụ thể, chi tiết về sản phẩm, về những lợi thế cạnh tranh để khách hàng lựa chọn. Qua đó có thể thấy, người mua nhà là những người có nhu cầu ở thực, cả ở phân khúc nhà bình dân và cao cấp.
Thời gian qua, thị trường M&A dự án BĐS đang có những chuyển động tốt. Nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án tại Hà Nội đang trong giai đoạn đàm phán. Yếu tố khiến thị trường M&A BĐS sẽ khởi sắc là giá chào bán các dự án hiện giảm phổ biến 20% so với năm 2012. Hiện cũng có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm đến việc mua lại các dự án BĐS tại Việt Nam .