Từ vị thế mới của ngành du lịch…
Là đơn vị tư vấn thành công 2 thương vụ M&A khách sạn năm 2025, trong chuyến công tác Việt Nam mới đây, ông Karan Khanijou - Phó chủ tịch cấp cao Thị trường khách sạn và Nghỉ dưỡng, JLL Châu Á - Thái Bình Dương cho hay, so với các quốc gia trong khu vực, ngành du lịch Việt Nam đang trở thành một thế lực khi liên tục duy trì tốc độ tăng trưởng hơn 10% kể từ năm 2011 đến nay (trừ giai đoạn dịch Covid-19). Tính linh hoạt và thích ứng được thể hiện rõ ở sự “chuyển động” theo bối cảnh thị trường.
“Năm 2022, lượng khách tại Việt Nam phục hồi chậm, thậm chí chậm nhất Đông Nam Á. Tuy nhiên, từ năm 2023, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng khách du lịch vào loại cao nhất khu vực. Trong năm 2025, với các chính sách hỗ trợ, nhất là về thị thực, khách du lịch quốc tế tăng mạnh trên 21 triệu người và năm 2026 có thể lên đến 26 triệu người”, ông Karan Khanijou nói.
Trên thực tế, ngành du lịch Việt Nam đã ở một vị thế rất khác so với vài năm trước. Theo báo cáo từ Smith Travel Research (STR) - đơn vị chuyên nghiên cứu và cung cấp dữ liệu ngành khách sạn toàn cầu, trực thuộc CoStar Group, 2 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ lấp phòng tại Phú Quốc đạt tới hơn 90%.
Con số này đưa “đảo Ngọc” của Việt Nam trở thành điểm đến có tốc độ phục hồi nhanh nhất trong nhóm resort khu vực, khi cùng kỳ năm 2024 chỉ đạt 50%. Đặc biệt, tỷ lệ này của Phú Quốc đang vượt qua “thủ phủ nghỉ dưỡng” của khu vực như Bali - Indonesia (60%) và Phuket - Thái Lan (hơn 80%).
Một điểm đáng chú ý khác theo STR là doanh thu trên mỗi phòng của Phú Quốc tăng từ mức dưới 50 USD (2024) lên khoảng 160-170 USD (2026).
Sự “bứt tốc” mạnh mẽ này đang thu hẹp khoảng cách doanh thu phòng giữa Phú Quốc với Phuket, cho thấy ngành du lịch, khách sạn Việt Nam đang không chỉ cạnh tranh về giá, mà còn bằng chính chất lượng sản phẩm, sự đa dạng phân khúc, chi phí được tối ưu hóa và quản lý tốt hơn.
Sự trở lại mạnh mẽ của ngành du lịch đang tác động rõ nét đến phân khúc khách sạn - nghỉ dưỡng. Dữ liệu thị trường cho thấy, năm 2019, thị trường khách sạn bùng nổ với giá trị M&A ở mức 333,1 triệu USD.
Sau đó là quãng trầm từ năm 2020 đến năm 2024, thị trường không ghi nhận thương vụ nào. Sang năm 2025, Việt Nam có 2 thương vụ M&A ngành khách sạn, đạt giá trị 53,5 triệu USD và đều được tư vấn bởi JLL.
Theo dự báo của đơn vị này, năm 2026, giá trị các thương vụ có thể lên đến 200 triệu USD và “đang có nhiều thương vụ được xúc tiến và có thể chốt deal ngay trong năm nay”.
Đại diện JLL cũng cho hay, M&A mảng khách sạn tại thị trường Việt Nam rất hấp dẫn, bên mua tập trung vào các tài sản có chất lượng tốt.
Dự báo, giá trị thị trường năm 2026 của Việt Nam cao hơn so với các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Singapore... Các nhìn nhận về thị trường khu vực nói chung, Việt Nam nói riêng, đều rất lạc quan. Khảo sát từ 800 nhà quản lý khách sạn tại châu Á của JLL cho thấy, các đánh giá về triển vọng ngành đều rất khả quan, đặc biệt ở triển vọng tăng giá phòng.
… đến cơ hội trên thị trường M&A
Về khẩu vị đầu tư, theo đại diện JLL, dòng vốn ngoại vào thị trường Việt Nam chia thành 2 nhóm chính: Nhóm thứ nhất ưa thích những tài sản an toàn, đem lại dòng tiền ổn định như các khách sạn 5 sao tại Hà Nội, TP.HCM…; nhóm thứ hai lại lựa chọn chiến lược mua lại những dự án đang triển khai dở hoặc đã đi vào vận hành để tối ưu hóa sản phẩm. Với nhóm thứ hai, về lâu dài thì lợi nhuận có thể lớn hơn, nhưng rủi ro cũng cao hơn.
“Hai thương vụ M&A khách sạn trong năm qua là Park Royal Saigon - khách sạn trong thành phố (TP.HCM) và Hotel Perle d’Orient tại Cát Bà (nghỉ dưỡng biển) cho thấy khẩu vị của nhà đầu tư khá đa dạng.
| |
Thị trường M&A khách sạn dự báo tăng trưởng mạnh năm nay. Ảnh: Thành Nguyễn. |
Về cấu trúc, thương vụ Park Royal Saigon do nhóm 4 nhà đầu tư nước ngoài là chủ sở hữu, bán cho bên mua là nhà đầu tư trong nước, còn Hotel Perle d’Orient thì ngược lại - chủ đầu tư nội địa bán cho khối ngoại.
Những diễn biến này thể hiện độ sâu của thị trường và sự năng động của cả 2 khối nội - ngoại”, ông Karan Khanijou nói và cho biết thêm rằng, khi được giao thực hiện 2 thương vụ này, cách làm của JLL là đấu thầu công khai, minh bạch hóa để tìm bên mua - bán tiềm năng, dành thời gian thẩm định tài sản một cách minh bạch.
Đại diện JLL cũng cho biết, với thị trường M&A khách sạn, hình thức phổ biến vẫn là mua bán cổ phần công ty sở hữu.
Do đó, để thuận lợi cho việc triển khai thương vụ, bên bán cần chuẩn bị kỹ hồ sơ, báo cáo tài chính kiểm toán từ nhóm “Big 4”, pháp lý đầy đủ, trong đó lưu ý cả các giấy phép con như massage, mua bán rượu (vì các giấy phép này thường có thời hạn ngắn, cấp theo năm, nên phải chuẩn bị kỹ và thẩm định sâu)...
“Có thể thị trường M&A khách sạn sẽ ghi nhận những thay đổi trong thời gian tới. Các giao dịch thuê khách sạn lâu dài sẽ phổ biến hơn vì hoạt động mua bán mất nhiều thời gian cho các bên. Muốn vào thị trường nhanh, khối ngoại sẽ ưu tiên thuê 10-20 năm rồi mới chuyển sang sở hữu cổ phần”, ông Karan Khanijou cho hay.
Về kỳ vọng giá ở các thương vụ hiện tại, sự chênh lệch là khá rõ ràng. Hiện bên sở hữu tài sản muốn bán giá cao do thị trường du lịch Việt Nam đang tích cực. Giá resort và khách sạn trung tâm thành phố cũng có sự khác biệt. Khách sạn trong thành phố thì kỳ vọng giá thấp hơn vì đã ổn định lợi nhuận khoảng 8%/năm, còn resort có thể dao động ở mức 10-12%/năm.
Về pháp lý, bên mua thường quan tâm tới thời hạn sử dụng đất còn lại, vì tài sản có sẵn thường còn thời hạn khoảng 20-30 năm. Do trước đây việc gia hạn thời hạn sử dụng đất chưa tự động, nên bên mua rất cần được tư vấn kỹ về các giấy phép như giấy chứng nhận kinh doanh, hợp đồng thuê đất, sổ đỏ…
Cũng theo đại diện JLL, thị trường khách sạn Việt Nam đã xuất hiện nhiều hơn các thương hiệu quản lý vận hành mới và các khách sạn theo phong cách sống mới, độc đáo hơn, cho thấy chiều sâu và sự trưởng thành của thị trường.
Thêm vào đó, Việt Nam là đất nước xinh đẹp với nhiều điểm đến ấn tượng, nhưng để ngành du lịch nói chung, khách sạn nói riêng, phát triển bền vững cũng cần mở thêm các điểm đến mới, xây dựng hệ thống du lịch bền vững, tạo nên chuỗi điểm đến đa dạng hơn cho du khách, mở rộng điều kiện cho tăng trưởng của ngành một cách bền vững trong tương lai.
“Niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường khách sạn Việt Nam ngày càng cao. Tôi muốn nói rằng, Việt Nam là thị trường vô cùng hấp dẫn, cả với du khách và nhà đầu tư”, ông Karan Khanijou nhấn mạnh.